Loi ALUR et Conséquences sur la Vente d’un Bien Immobilier

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Définition et public concerné 

La loi ALUR régule les marchés immobiliers, encadre les pratiques abusives, favorise l’accès au logement des ménages et contribue à l’innovation. Sont concernés : 

• les propriétaires, 
• les locataires, 
• les bailleurs, 
• les copropriétaires,
• les agences immobilières
• les garants. 

La loi ALUR ou loi Duflot II du 24 mars 2014 légifère les locations, notamment en s’assurant de la lutte contre les logements inhabitables et promeut la construction par une révision du droit de l’urbanisme. 

Les objectifs de la loi ALUR

Le premier objectif de la loi ALUR porte notamment sur l’encadrement des rapports entre propriétaires et locataires (contrats de bail, diagnostics techniques, niveau des prestations dans les logements meublés et non-meublés, etc.) Elle cible notamment l’encadrement des loyers dans les zones à forte tension. Elle prévoit de lutter contre la dégradation des copropriétés en mettant en place un fonds travaux obligatoire. Elle comprend aussi une mesure favorisant la rénovation énergétique des logements ainsi qu’une simplification des demandes de logement social. Elle allonge la trêve hivernale de 15 jours, l’étendant jusqu’au 31 mars. La lutte contre l’habitat indigne oblige désormais les propriétaires à rénover les logements, sans quoi ils s’exposent à des sanctions pécuniaires. 

Conséquences de la loi ALUR sur la vente immobilière

Obligations de la loi ALUR et transmission des informations à l’acquéreur 

Qu’en est-il des nouvelles obligations mises en place par la loi ALUR ? La réforme concerne principalement la vente d’appartements en copropriété. En effet, la loi ALUR oblige les vendeurs à annexer de nouveaux documents au compromis de vente (articles L 721-2 et L 721-3 du code de construction et de l’habitat.) Il s’agit de documents concernant :

• l’organisation de l’immeuble ;
• son état ;
• sa situation financière.

Dénommés « Pack ALUR » ou « Pack vendeur », ces renseignements sont transmis par le syndic de copropriété. Notez que le délai de rétractation ne commence à courir que lorsque l’acquéreur possède tous les diagnostics techniques et les informations concernant la copropriété. Dans le cas où l’acheteur est déjà copropriétaire de l’immeuble, seules les informations financières sont à annexer au compromis de vente, sous réserve que le notaire ait vérifié que l’acquéreur soit autorisé à acheter le bien. 

Réformes instaurées pour la vente d’un bien loué 

Dans le cas d’un bien déjà loué, la loi ALUR a mis en place des conditions et des délais supplémentaires pour les nouveaux bailleurs. En effet, en cas de reprise du logement pour y vivre, le nouveau propriétaire ne pourra pas délivrer un congé moins de 2 ans après l’acquisition du logement. Concernant le congé pour vente, le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire au plus tard à la date de fin du 1er renouvellement du bail en cours. 

Attention ! La loi du 24 mars 2014 a également modifié l’âge du locataire protégé, passant de 70 ans à 65 ans. Selon les conditions de ressources de son locataire, le propriétaire bailleur devra proposer une solution de relogement. Ces nouvelles obligations ont eu pour conséquences l’augmentation des honoraires du syndic et un accès au logement beaucoup plus complexe. C’est pourquoi, afin d’éviter tout litige, il est recommandé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier afin d’être guidé jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

Loi ALUR et vente immobilière : documents à fournir

Documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui recensent l'ensemble des lots d'un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l'ensemble des règles qui organisent la vie de la copropriété ; 
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; 
• La fiche synthétique de la copropriété qui rassemble les données financières et techniques de l’immeuble. Établie par le syndic, elle est à joindre depuis le 1^er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 200 lots, à compter du 01/01/2018 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, et le 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Document relatif à l'état de l'immeuble

Le carnet d'entretien de l'immeuble est établi par le syndic. Il renseigne l’acquéreur sur les dates auxquelles ont eu lieu les travaux de l’immeuble, comme le ravalement de façade, le remplacement éventuel de l’ascenseur, la réparation de la toiture ou de la chaudière. Toutefois, ce document n’est pas obligatoire si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la copropriété ou s’il s’agit d’un lot annexe comme un grenier ou une place de parking.  

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel réglées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente du bien ;
• le montant de la part du fonds travaux dépendant du lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds payée par le copropriétaire ;
• les sommes pouvant être dues au syndicat par l'acquéreur ;
• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat de copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

Documents complémentaires

La notice d'information qui concerne les droits et obligations des copropriétaires ainsi que du fonctionnement des instances de copropriété. Enfin, le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global sont annexées au compromis.

À retenir : l'ensemble des documents d'un lot de copropriété doit être transmis au plus tard au moment du compromis de vente à l'acheteur : soit en les y annexant, soit, depuis le 29 août 2015, en les lui ayant transmis au préalable sur tous supports, y compris par voie dématérialisée. 

Sources : 

https://www.ecologie.gouv.fr/  

https://www.fnaim.fr/

https://www.legifrance.gouv.fr